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1. 경매 강의 필수 내용 7가지
- 세금
- 취득세, 양도세 필수 이해
- 명의 선택 (개인, 법인, 매매 사업자)에 따른 세금 차이
- 권리분석 기초
- 경매 물건의 80%는 기초 권리분석만으로 충분
- 전세권, 근저당권 등 기본 권리 확인
- 물건 검색 방법
- 경매 사이트 활용 (예: 마이옥션)
- 투자 적합 물건 선별 방법 (거래량, 시세 비교)
- 임장(현장 조사) 방법
- 온라인 조사 + 현장 방문으로 정확한 정보 확보
- 입찰가 결정
- 낙찰 확률과 수익률 고려
- 경쟁자 분석을 통한 최적 입찰가 설정
- 대출
- 대출 한도, 이자, 중도상환수수료 확인
- DSR 규제 우회 방법 (매매 사업자 대출 활용)
- 명도
- 협상 → 인도명령 신청 → 강제집행 순으로 진행
- 문서화 필수 (협의서, 문자 증거 등)
2. 매매 사업자 활용 전략
- 장점
- 양도세 절감 (일반 세율 적용)
- 비용 처리 가능 (수리비, 대출 이자 등)
- DSR 미적용 (사업자 대출 한도 확보)
- 주의점
- 국세청의 "사업성" 인정 필요 (꾸준한 매매 기록)
- 부가세 면제 대상 (85㎡ 이하 주택)
3. 대출 전략
- 대출 가능 금액
- 무주택자: 감정가 70% 또는 낙찰가 80% 중 낮은 금액
- 1주택 이상: 감정가 60% 또는 낙찰가 80% 중 낮은 금액
- 반공제 대처
- MCI/MCG 보험 가입 (현재 일시 중단)
- 신탁 대출 활용 (반공제 없음,但 비용 높음)
4. 권리분석 & 등기부등본 확인
- 매각물건명세서로 안전성 확인:
- 인수할 권리 유무
- 임차인 보증금 책임 여부 (전입일자 vs. 근저당권 설정일자 비교)
- 등기부등본에서 확인할 사항:
- 소유자 주소 (실거주 확인)
- 근저당권, 전세권, 압류 등 권리 관계
5. 입찰가 계산 공식
예상 수익 = 예상 매도가 - (낙찰가 + 취득세 등 비용) - 비용 항목
- 취득세 1.1% + 등기비용 2%
- 수리비 (500~1,000만 원)
- 대출 이자 (5개월 분 예상)
- 양도세 (매매 사업자: 6~45%)
6. 명도 프로세스
- 낙찰 직후
- 사건기록열람 (점유자 연락처, 권리 관계 확인)
- 명도 협상
- 인도명령 신청 → 강제집행 경고
- 이사비 협상 (전용면적당 10~15만 원 기준)
- 강제집행
- 법원 집행관 동반, 비용 선납 후 진행
7. 실행 팁
- 부동산 임장 시
- 녹음 활용, 공책 노출 금지
- 여러 부동산 방문해 시세 비교
- 낙찰 후
- 매각허가결정 확정 후 대출 실행
- 명도는 서면 합의 필수
핵심: "경매는 이론이 아닌 실행"
- 초보라도 안전한 물건 (소유주 점유 or 대항력 없는 임차인)부터 시작.
- 매매 사업자 등록으로 세금 효율화.
- 등기부등본과 매각물건명세서로 리스크 미리 차단.
"한 번의 실행이 100번의 공부보다 낫다"
지금 당장 경매 사이트에서 물건 검색 → 임장 → 입찰로 시작하세요! 🚀
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