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🏠 부동산 경매 입찰가 산정 방법
부동산 경매는 가장 높은 가격을 쓰는 것이 아니라, 수익을 극대화할 수 있는 최적의 입찰가를 산정하는 것이 핵심입니다.
😎 입찰가 산정 4가지 핵심 전략
1. 실거래가 확인
- 가장 현실적인 기준은 최근 실거래가입니다.
- 감정가는 참고용일 뿐, 실거래가를 꼭 확인해야 합니다.
📌 추천 사이트
- 시리얼: 전국 부동산 실거래가 및 호가 비교 가능
- 국토부 실거래가 공개시스템: 신뢰도 높은 공공 데이터 제공
2. 공인중개사를 통한 실제 매매 가능가격 확인
- 인근 부동산에 전화해 유사 매물의 빠른 매도 가능 가격을 문의합니다.
👉 이때 ‘경매 물건’이라고 말하지 말고 매도자 입장처럼 질문하면 더욱 정확한 정보 획득 가능. - 전세 및 월세 시세 흐름도 함께 체크하여 수익성 판단
💡 감정가보다 싸다고 좋은 게 아님 → 실질 매매가보다 낮게 낙찰 받아야 의미 있음
3. 월세 수익률 분석
- 경매 후 월세를 놓을 계획이라면 반드시 수익률을 계산해야 합니다.
📌 수익률 계산 공식
연간 월세 수익 ÷ 총 투자금 × 100
- 목표 수익률: 최소 20% 이상 유지
- 대출이 있다면 이자 비용 포함한 순수익률로 판단해야 합니다.
4. 경매사이트 조회수 확인 (경쟁률 예측)
- 조회수가 높으면 경쟁자가 많을 가능성이 큽니다.
📌 활용 사이트: 대장옥션
- 조회수 10 이상: 경쟁 심화 가능성 ↑
→ 경쟁률에 따라 입찰가 전략 재조정 필요
🥲 반드시 피해야 할 2가지 실수
- 단독 입찰이어도 후회 없는 가격을 써야 함
- 경쟁자가 없더라도, 기준 없이 무작정 낮게 쓰면 낙찰 기회를 놓칠 수 있음.
- 자신만의 입찰 기준 금액을 미리 정해두기!
- 낙찰 자체가 목표가 되어선 안 됨
- 감정적으로 무리하게 가격을 높이면 수익이 줄어듭니다.
- 낙찰이 아닌 수익이 목적이라는 원칙을 항상 기억하세요.
✅ 성공적인 낙찰을 위한 마인드셋
- 물건에 집착하지 말기
- 한 물건에 집착하지 말고, 지속적으로 좋은 기회를 탐색하세요.
- 불안감으로 감정적 입찰 금지
- ‘못 받을까 봐’ 가격을 올리는 것은 금물입니다.
- 실제 수익 기반으로 입찰가 설정
- 수익성을 철저히 계산한 후 입찰가를 정하세요.
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