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경매 절차는 단계별로 필요한 서류와 주의사항을 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 아래에 각 단계별 필요서류와 주의사항을 정리해 드립니다:
✅ 1. 경매 신청 및 개시 결정
필요서류 (채권자 기준)
- 경매신청서
- 집행권원 (예: 확정판결, 공정증서, 지급명령 등)
- 청구채권 및 이자 계산서
- 등기사항증명서(등기부등본)
- 부동산 표시목록(등기부 상 부동산 정보)
주의사항
- 집행권원이 있어야 경매 신청 가능 (일반적으론 확정된 채권)
- 등기부 등본을 통해 해당 부동산에 우선순위가 높은 권리가 있는지 반드시 확인
- 경매 개시결정 후에도 채무자가 변제하면 경매는 취소될 수 있음
✅ 2. 배당요구의 종기 결정 및 공고
필요서류 (이해관계인 기준)
- 배당요구서
- 권리를 증명하는 서류 (예: 임대차계약서, 확정일자부, 보증금 납입 증명 등)
주의사항
- 배당요구 종기일 내에 요구하지 않으면 후순위로 밀리거나 배당을 받지 못함
- 임차인은 확정일자, 전입신고, 점유 요건 충족 여부 반드시 확인
- 근저당권자도 별도 배당요구해야 하는 경우 있음 (채권최고액 대비 채권액 입증)
✅ 3. 매각 준비 (현황조사, 감정평가 등)
법원 또는 감정인 기준 서류
- 현황조사서
- 감정평가서
- 매각물건명세서
주의사항 (낙찰자나 입찰자 기준)
- 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 꼭 확인 → 권리관계 및 하자 여부 확인
- 선순위 임차인, 지분 경매, 법정지상권, 유치권 등의 리스크 체크
- 실제 점유자와의 분쟁 가능성 미리 파악
✅ 4. 매각의 실시
입찰자 필요서류
- 입찰표
- 입찰보증금 (최저매각가의 10%)
- 신분증, 인감증명서 (법인인 경우 법인등기부, 사업자등록증, 위임장 등)
주의사항
- 입찰 전 물건 상태, 권리분석 철저히 해야 함
- 여러 명이 공동으로 입찰하는 경우 공동입찰 동의서 필요
- 입찰서류 누락이나 착오 시 입찰 무효
✅ 5. 매각 허부 결정
법원에서 자동진행, 입찰자 서류 없음
주의사항
- 이해관계인의 이의신청 기간 (매각허가결정 후 7일) 주의
- 이의가 없는 경우 확정, 이후 대금 납부 절차로 진행
- 이의가 인용되면 낙찰은 무효되고, 보증금 반환됨
✅ 6. 매각대금 납부
필요서류 (낙찰자)
- 낙찰통지서
- 매각허가결정서 (혹은 매각허가 확정서)
- 대금납부서 (법원에 납부 후 영수증 수령)
주의사항
- 기한 내 미납 시 낙찰 무효, 보증금 몰수
- 잔금 완납해야 소유권이전등기 신청 가능
- 납부 후 소유권이전등기, 취득세 납부 등 후속 절차 준비
✅ 7. 명도 (점유자 퇴거)
필요서류 (낙찰자 기준)
- 인도명령신청서 (점유자가 자진 퇴거하지 않는 경우)
- 낙찰자임을 증명할 서류 (대금납부영수증, 매각허가결정문 등)
주의사항
- 자진명도 요청 → 협의 → 인도명령 → 강제집행 순서
- 무단 점유자와 갈등 시 법적 분쟁 가능성 있음
- 이사비용 등 협의할 수도 있으나, 법적 강제집행도 가능
✅ 8. 배당절차
법원에서 진행, 이해관계인 확인 필요
- 배당기일통지서
- 배당표 사본
- 이의신청서 (이의가 있는 경우)
주의사항
- 배당표는 선순위 권리에 따라 배당되며, 순위 확인 중요
- 이의 있는 경우 배당기일에 반드시 출석하여 신청
- 배당 완료 후 금전지급 → 경매 절차 종료
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