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경매에서 최우선 배당은 일정한 조건을 갖춘 채권자(주로 임차인 등)가 다른 채권자보다 우선해서 배당을 받을 수 있도록 법에서 보호하는 제도입니다. 주로 소액임차인의 보증금 보호를 위한 장치로 활용되며, 부동산 경매 시 배당 순위에 큰 영향을 미칩니다.
✅ 1. 최우선 배당의 기본 개념
- 소액임차인 보호 제도 중 하나.
- 일정 요건을 갖춘 임차인은 보증금 중 일정 금액에 대해 선순위 근저당보다도 우선하여 배당 받을 수 있음.
- 주택과 상가에 대해 각각 적용 요건과 금액이 다름.
✅ 2. 적용 대상
① 주택임대차보호법상 소액임차인 (주택)
- 요건:
- 주택에 실제 거주할 것
- 임대차계약서상 확정일자를 받을 것
- 주민등록 전입신고를 할 것
- 최우선 배당 가능 금액: 지역별로 다름 (예: 서울 기준 2천만원까지 보증금 중 최우선 배당 가능)
- 적용 순서:
- 최우선 배당 → 선순위 저당권자 → 일반 임차보증금 배당
② 상가건물 임대차보호법상 소액임차인 (상가)
- 요건:
- 상가 임차인일 것
- 사업자등록 및 확정일자 있을 것
- 최우선 배당 금액도 지역별로 상이
- 예: 서울 기준 6,700만 원 이하 임대차 계약이면 2,200만원까지 최우선 배당
✅ 3. 지역별 기준 (2024년 기준 예시)
구분보증금 기준 (이하)최우선 배당금
| 서울 | 5천만원 | 2천만원 |
| 과밀억제권역 | 4천3백만원 | 1천5백만원 |
| 기타지역 | 3천7백만원 | 1천3백만원 |
※ 주택 기준이며, 상가는 별도 기준 적용
✅ 4. 실무 적용 예시
- 전세보증금이 5천만원인 소액임차인이 서울에 살고 있고 확정일자와 전입신고가 있다면,
→ 경매 낙찰 시 2천만원은 다른 권리자보다 우선해 배당받고,
→ 나머지 3천만원은 일반 배당순위에 따라 후순위로 받게 됩니다.
✅ 5. 유의사항
- 확정일자와 전입신고의 유무가 핵심
- 경매개시 결정 이전에 요건을 갖춰야 최우선 배당 대상이 됨
- 전세보증금 전액이 보호되는 것이 아님 → 일정 금액까지만 우선 배당
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